Spekulationsfristen bei Grundstücksveräußerung oder Grundstückstausch

Steuerfalle Spekulatiónsfrist bei Grundstücksveräußerung oder Grundstückstausch

Nach § 23 EStG unterliegen der Spekulationssteuer alle Grundstücksgeschäfte, bei denen der Zeitraum der Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Grundstücksgeschäfte zwischen Familienmitgliedern sind hiervon nicht ausgenommen, gleichgültig, ob Eltern an Kinder oder umgekehrt oder Ehegatten untereinander Grundstücke übertragen. Unter die Spekulationsfrist fällt auch ein Grundstückstausch. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. WICHTIG: wenn also ein Ehemann aus der Ehewohnung, die im hälftigen Eigentum der Eheleute steht, bereits vor einigen Jahren ausgezogen ist, bevor er sein 1/2 Eigentum auf die Ehefrau überträgt, greift die Befreiung des § 23 EStG nicht mehr. Er muss den entgeltlichen Teil des Veräußerungsgeschäftes versteuern, wenn die Frist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Also folgende Checkliste beachten….. ANSCHAFFUNG ist der Erwerb eines Grundstücks gegen Entgelt, wobei der Erwerb auf Übergang des wirtschaftlichen Eigentums gerichtet sein muss, so dass die bloße Bestellung von Nutzungsrechten wie z.B. eines Wohnrechtes ausscheidet. Der unentgeltliche Erwerb stellt keine Anschaffung dar. Bei teilentgeltlichem Erwerb gilt die sogenannte Trennungstheorie, das heißt, dass der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten wird. Veräußerung ist die entgeltliche Übertragung eines Grundstückes. Sie liegt nicht nur vor bei einem Verkauf, sondern auch bei allen Rechtsgeschäften, die einen tauschähnlichen Charakter haben. BERECHNUNG der 10-Jahresfrist: für die Berechnung der 10 – Jahresfrist wird allein auf den schuldrechtlichen Vertrag, also bei einem Grundstückskaufvertrag auf den notariellen Erwerbsvertrag abgestellt. Besitzübergang oder Geldzahlungen spielen keine Rolle. Auch kommt es nicht auf die Grundbucheintragung an. ERMITTLUNG DES VERÄUSSERUNGSGEWINNS: es wird die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten i.S. des § 255 HGB gebildet. Werbungskosten sind abzuziehen. Die Anschaffungs – oder Herstellungskosten mindern sich bei einer Anschaffung nach dem 31.07.1995 und in Herstellungsfällen nach dem 31.12.1998 um die Abnutzung (AfA). Also Achtung: Dadurch erhöht sich der Veräußerungsgewinn!!! Was bedeutet dies für den Zugewinnausgleich? Ein Ehemann, der seiner Ehefrau einen Zugewinnausgleich von € 300.000,00 schuldet, überträgt ihr eine in seinem Alleineigentum stehende Eigentumswohnung im Wert von € 300.000,00, die er vor 9 Jahren für € 150.000,00 erworben hat und für die er € 20.000,00 AfA steuerlich absetzen konnte. Er hat einen Veräußerungsgewinn von € 170.000,00 ( 150.000,00 Anschaffungskosten – 20.000,00 AfA = 130.000,00) Wenn sich die Forderung der Ehefrau zusammensetzt aus € 250.000,00 Zugewinnforderung und 50.000,00 Unterhalt aus den vergangenen Trennungsjahren, dann bleibt es bei dem gleichen Veräußerungsgewinn, allerdings kann der Ehemann dann die Unterhaltsforderung als Sonderausgaben gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1 EStG bis zu einem Höchstbetrag von € 13.805,00 im Rahmen des sogenannten begrenzten Realsplittings abziehen. Dies gilt selbst dann, wenn Unterhaltsforderungen mehrerer Jahre verrechnet werden, was auf dem Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG beruht. Wenn die Ehefrau aber nur einen Zugewinnausgleichsanspruch von € 200.000,00 hat und ihr der Ehemann trotzdem die Eigentumswohnung von € 300.000,00 überträgt, handelt es sich in Höhe von € 200.000,00 um ein entgeltliches Geschäft und in Höhe von € 100.000,00 um ein unentgeltliches Geschäft. Es muss dann wie folgt gerechnet werden: 2/3 sind entgeltlich, 1/3 sind unentgeltlich. Also entgeltlich € 200.000,00 – 86.666,00 € (2/3 aus Anschaffungskosten von € 130.000,00) = 113.334,00 Spekulationsgewinn. Achtung: Die teilentgeltliche Veräußerung hat auch auf Erwerberseite Bedeutung. Wenn nämlich die F die Wohnung zu 1/3 geschenkt bekommen hat, läuft für diesen Teil die Spekulationsfrist nicht neu. für das entgeltliche Geschäft von 2/3 dagegen läuft die 10 – Jahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG wieder vollständig neu.